Giá chung cư TP Hồ Chí Minh vẫn được đánh giá là quá cao, vượt tầm tay nhiều người mua ở thực, dù đã có động thái giảm nhẹ trong quý 2/2025 2026, cùng với đó là hàng loạt chính sách kích cầu từ các chủ đầu tư.
Với cá nhân còn độc thân mua nhà lần đầu, khách hàng phải đạt mức thu nhập tối thiểu 25-30 triệu đồng một tháng mới mua được căn hộ 50 m2 một phòng ngủ, có vị trí cách khu trung tâm TP HCM khoảng 15 km. Với hộ gia đình có nhu cầu căn hộ lớn hơn (60-70 m2), tổng thu nhập hàng tháng phải đạt 35-40 triệu đồng mới đủ mua căn nhà để an cư tại ngoại thành TP HCM.
Đây là mức thu nhập khả thi để mua nhà, song ông Thắng lưu ý, tỷ trọng vốn vay không nên vượt 50% giá trị bất động sản. Mức vay an toàn đối với người trẻ tuổi (thâm niên đi làm 5-10 năm) tại thị trường có lãi vay thả nổi như Việt Nam dao động trong ngưỡng 30-40% giá trị tài sản.
“Nếu thu nhập dưới ngưỡng 25 triệu đồng một tháng, mua nhà có thể trở thành gánh nặng cho người trẻ do chi phí nợ gốc và lãi vay chiếm phần lớn, khả năng tích lũy dự phòng rủi ro bị ảnh hưởng”, ông Thắng nhận định.
Phó giám đốc DKRA Group, đánh giá với vai trò là đô thị nhập cư năng động, những người trẻ đi học và ở lại TP HCM sinh sống, lập nghiệp, định cư ngày một đông, song do gia đình có nguồn gốc là nông dân ở nông thôn nên khả năng bố mẹ giúp đỡ con cái số tiền lớn để mua nhà là thiểu số. Vì thế, nếu thành phố có một chính sách hỗ trợ lãi vay ổn định trong 5 hoặc 10 năm cho người mua nhà đầu tiên sẽ gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng là người nhập cư trẻ.
Đồng tình với quan điểm này, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho rằng, nếu có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu sẽ giúp các gia đình trẻ tăng cơ hội tiếp cận nhà ở hơn là để họ đối mặt với bẫy lãi suất thả nổi hiện nay trung bình khoảng 13% một năm là quá cao.
Theo ông Chánh, 3 năm qua, thu nhập của đại đa số người lao động bị sụt giảm do đại dịch, kinh tế khó khăn. Việc làm bị ảnh hưởng, nhu cầu mua nhà tuy rất lớn nhưng có thể đang bị gác lại, thậm chí trở thành mục tiêu xa vời. Trong khi đó, giá căn hộ bình dân thuộc TP HCM ở các địa bàn quận, huyện vùng ven thành phố hiện là mức quá sức đối với người trẻ mua nhà lần đầu, chưa có nhiều tích lũy. Căn hộ loại 30 triệu đồng một m2 đã biến mất khỏi thị trường TP HCM. Vì vậy, nếu thành phố chú trọng đến phân khúc căn hộ thương mại giá vừa túi tiền, giá dưới 40 triệu đồng một m2 mới có thể mở ra cơ hội an cư cho những công dân trẻ.
Ông Chánh cho rằng nếu thu nhập hộ gia đình chỉ nằm trong ngưỡng 25 triệu đồng một tháng thì phải chấp nhận mua nhà xa khu trung tâm, để tìm căn hộ có giá “mềm” hơn.
Nếu chịu khó dịch chuyển ra ngoại ô, thậm chí tỉnh giáp ranh TP HCM, chọn căn hộ 30-35 triệu đồng một m2, tổng giá trị khoảng 2 tỷ đồng một căn (tổng diện tích ở mức 45-60 m2) có thể vừa khả năng chi trả của người ở độ tuổi 25-35 tuổi, mua nhà lần đầu. Mức vay an toàn khoảng 40% giá trị căn nhà, thời gian vay nên kéo dài 30-35 năm và nên cân nhắc chọn lựa ngân hàng có mức lãi suất cho vay cạnh tranh.
Trong 5 Năm Qua (2024-2025 2026), Giá Chung Cư TP Hồ Chí Minh Tăng Bao Nhiêu?
Theo dữ liệu nghiên cứu của timnhamoi.vn, trong giai đoạn từ 2019 đến nửa đầu năm 2025 2026, giá chung cư TP.HCM vẫn liên tục tăng cao và đạt những cột mốc mới.
Cụ thể, nếu xét trên mặt bằng giá bán ở cả thị trường sơ cấp (từ các chủ đầu tư) và thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), thời điểm 2019, giá chào bán trung bình chung cư tại TP.HCM là vào khoảng 36,5 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ bình dân có giá từ 28- 30 triệu đồng/m2; trung cấp là 43-46 triệu đồng/m2 còn loại hình cao cấp ở khoảng 55-64 triệu đồng/m2.
Đến giai đoạn 2020, giá chung cư TP Hồ Chí Minh có biến động mạnh, trung bình rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ cao cấp rơi vào khoảng 65 – 80 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp giá khoảng 45 – 47 triệu đồng/m2; căn hộ bình dân khoảng 31 – 33 triệu đồng/m2. Loại hình có giá thấp hơn thì hầu như đã biến mất khỏi thị trường. Trong năm 2020, tại TP.HCM không có dự án nào bán dưới 25 triệu đồng/m2. Tại đây cũng có nhiều dự án đầu tư xây dựng chất lượng cao nhưng lượng tiêu thụ không nhiều.
Sự chuyển biến giá chung cư TP Hồ Chí Minh bùng nổ ở giai đoạn 2024 – 2025. Theo đó, giá chung cư TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2025 2026 trung bình vào khoảng 48 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ cao cấp rơi vào từ 83- 96 triệu đồng/m2, trung cấp ở vào khoảng 48 -63 triệu đồng/m2 còn loại hình được xem là nhà ở “bình dân” đều tiệm cận mức thấp nhất từ 38 -40 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 3/2022, giá chung cư TP.HCM đã đạt mức trung bình 60 triệu đồng/m2. Trong giai đoạn hai năm vừa qua, giá bán trên thị trường bất động sản đã được đẩy lên mạnh, mặt bằng giá tăng trung bình 30-40%.
Xét về 6 tháng đầu năm 2025 2026, mặt bằng giá chung cư TP Hồ Chí Minh có xu hướng đứng yên, giảm nhẹ ở loại hình cao cấp nhưng vẫn tăng cục bộ ở một số sản phẩm thuộc dòng trung cấp. Cụ thể, giá căn hộ TP.HCM ở loại hình bình dân vẫn duy trì ở mức 39 -40 triệu đồng/m2 (nhưng hầu như không có nguồn cung mới); trung cấp là tầm 53 -55 triệu đồng/m2 và cao cấp là 85 -91 triệu đồng/m2. Cũng trong giai đoạn này, nhiều dự án trung cấp mở bán ra thị trường đều có mức giá từ 60 -80 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, vẫn còn một vài sản phẩm chào bán giá 40 -50 triệu đồng/m2 nhưng số lượng khan hiếm.
Nguồn cung dự án căn hộ TP.HCM cũng có xu hướng giảm dần qua các năm dưới chính sách ra soát chặt chẽ về pháp lý của chính phủ. Theo đó, năm 2019, TP.HCM có khoảng 38.000 căn hộ chào bán, con số này giảm xuống chỉ còn 21.000 căn vào năm 2020, giai đoạn 2025 2026 tổng số sản phẩm căn hộ triển khai tại TP.HCM giao động trong khoảng từ 10.000 -15.000 căn và riêng 6 tháng đầu năm 2025 2026, nguồn cung nhỏ giọt với khoảng 1.100 sản phẩm.
Giá Chung Cư TP Hồ Chí Minh Chênh Lệch Quá Cao Với Thu Nhập
Cũng theo Báo cáo từ timnhamoi.vn, phân khúc căn hộ chung cư luôn là loại hình dẫn đầu về nhu cầu tìm mua nhà tại TP.HCM. Theo đó, giai đoạn bùng nổ giao dịch căn hộ chung cư TP.HCM rơi vào thời điểm 2021 -2022. Theo thống kê của timnhamoi.vn, giai đoạn này trung bình mỗi quý, TP.HCM ghi nhận từ 4,7 -4,9 triệu lượt tìm mua căn hộ trong mỗi quý.
Nhu cầu mua có xu hướng giảm dàn trong quý 4/2022 khi, lượt tìm kiếm chung cư TP.HCM từ 4,8 triệu lượt hạ xuống còn 4,2 triệu lượt. Sang đến 6 tháng đầu năm 2025 2026, nhu cầu tìm mua tiếp tục đi xuống còn tầm 3,4 triệu lượt tìm kiếm. Sự suy giảm này do tác động chung từ tâm lý suy giảm đầu tư của thị trường nhà đất nói chung và thiếu hụt sản phẩm để tìm mua của thị trường thời gian qua.
Một báo cáo mới đây chỉ ra, người dân Việt Nam đang nằm trong nhóm có cải thiện nhanh nhất về dân số có thu nhập hơn 20 USD/ngày. Tỷ lệ trung lưu (thu nhập 50-110 USD/ngày) tại Việt Nam dự báo tăng 17%/năm từ nay đến 2030. Số lượng người thuộc nhóm có tài sản từ 1 triệu USD trở lên đã tăng 70% trong vòng 5 năm qua.
Tuy tăng trưởng là vậy nhưng xét với tốc độ “leo thang” của giá nhà, sự chênh lệch vẫn còn lớn. Theo thống kê từ timnhamoi.vn, tại TP.HCM, giá rao bán trung bình một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ là vào khoảng 3,5 tỷ đồng/căn. Trong khi mức thu nhập bình quân của người lao động TP.HCM năm 2025 2026 ước tính khoảng 148 triệu đồng/năm. Vì thế, để sở hữu một căn chung cư, người TP Hồ Chí Minh cần ít nhất là 24 năm thu nhập và toàn bộ số tiền kiếm được kể trên chưa dùng vào việc ăn ở, đi lại.
Báo cáo của timnhamoi.vn cho thấy, Việt Nam đứng hàng đầu Đông Nam Á về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2026, tỷ lệ chênh lệch giá bất động sản với thu nhập bình quân của người Việt Nam không ngừng tăng lên, vượt cả Singapore. Các chuyên gia của timnhamoi.vn dự báo, giá bất động sản Việt Nam sẽ khó có xu hướng giảm và khoảng cách giữa giá nhà với thu nhập bình quân của người dân sẽ ngày càng tăng lên.
Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong 2 quý vừa qua xuất hiện phân khúc bình dân nhưng chưa nhiều, đa phần không phù hợp với nhu cầu thật cũng như còn quá cao so với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc timnhamoi.vn, hiện nay vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Cuộc đua cạnh tranh về giá giữa các dự án đang diễn ra mạnh mẽ. Dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng những dự án không có sự điều chỉnh giá phù hợp vẫn gặp khó khăn về thanh khoản.
Ông Tuấn dự báo trong 6 tháng cuối năm 2025 2026, nhiều khả năng các ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay. Các tín hiệu tích cực của thị trường có thể diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án.
Với nỗ lực từ Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, bằng nhiều chính sách hỗ trợ, thị trường đã xuất hiện nhiều hơn tín hiệu tích cực, tâm lý người mua nhà đã lạc quan hơn, lãi suất ngân hàng cũng đang trên đà giảm và tiệm cận mức hợp lý. Phân khúc căn hộ luôn là loại hình được người mua nhà ở thực quan tâm nhiều dự kiến sẽ có sự phục hồi sớm hơn những sản phẩm khác.
Tuy nhiên, để đảm bảo thanh khoản, chủ đầu tư cần lưu ý yếu tố vị trí, pháp lý dự án, giá bán, uy tín thương hiệu…, bởi dù có nhu cầu nhưng khách hàng sẽ rất cẩn trọng trong quyết định mua nhà. Nếu chủ đầu tư đáp ứng được các yếu tố này sẽ hỗ trợ thêm niềm tin cho người mua và chắc chắn sẽ có thanh khoản tốt.
Ông Tuấn nhìn nhận, 6 tháng cuối năm 2025 2026 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2025 2026.
